入居者が減っても家賃は値下げするな！
春はアパートやマンションの入居者が増えるシーズンです。不動産業界では１～３月まで引っ越しのトップシーズンと言われており、新生活を迎える多くの人が物件を見に来て、入居を決めていきます。
一方、４月中旬からは引っ越しのオフシーズンに入り、この頃からある程度の空室が確定していきます。結婚などで広い部屋を探すカップルもいますが、ゴールデンウィーク前には、年間の物件の収益は、ほぼ決まってしまうといってもいいでしょう。
そのような事情から、アパートやマンションの大家さんは、少しでも収益を良くしようと、４月中旬頃から家賃の値下げを始めます。無理やり空室を埋めて、キャッシュフローを良くしようとするからです。
しかし、安売りはどんな商売においても良いことではありません。仮に空室を埋められたとしても、その後の賃料は上げることができないため、年々キャッシュフローは悪化していきます。大家さんも「値下げすれば部屋が埋まる」と油断するため、物件の付加価値を上げる努力を怠るようになります。最終的には家賃収入だけでは修繕費を捻出できなくなり、「ボロいから安い」という誰にも見向きもされない物件になってしまうのです。
そうならないためにも、オフシーズンは家賃を値下げして無理やり空室を埋めるのではなく、空いている部屋をリノベーションすることに力を入れたほうがいいと思います。魅力的な部屋に改装し、翌年、高い家賃で借りてもらえる部屋に修繕すれば、右肩上がりで家賃収入を増やすことができるようになります。
引っ越しが始まる１～３月は、広告を使ったり、特典を付けたりして、入居者を増やすことに注力するようにしましょう。トップシーズンなので空室は埋まりやすく、この時期のほうが少ない予算で空室を埋めることができます。
一方、オフシーズンは入居希望者に足元を見られやすくなるため、大幅な値下げをしなければ空室は埋まらなくなります。無理をして空室を埋めようとすればするほど損失が大きくなるため、入居者が少ない時期に家賃を安くすることは、得策な方法とは言えません。
引っ越しのシーズンが終わったら値下げをして空室を埋めるのではなく、高い家賃で借りてもらうための準備期間にあてたほうが、長い目で見て収益構造の良い物件になります。
「売れ残ったから安く売ろう」という発想をするのではなく、「売れ残ったから来年はもっと高く売ろう」という発想が、これからのアパートやマンションを経営する大家さんには必要だと思います。
